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樓市調(diào)控政策新規(guī)影響意義深遠(yuǎn)
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來源:
風(fēng)險(xiǎn)辦管理辦公室
時(shí)間:
2017-11-29
瀏覽:
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近日,國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,此次的方案將在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等地率先開展試點(diǎn),該政策是對我國現(xiàn)階段土地制度的一次創(chuàng)新,突破了現(xiàn)行法律規(guī)定“非農(nóng)建設(shè)必須使用國有土地”的限制,此次方案的試點(diǎn)雖然是針對租賃住房建設(shè),其政策效應(yīng)短期對商品房市場影響不大,如政策全面推開遠(yuǎn)期會改變商品房市場供需平衡進(jìn)而對商品房市場產(chǎn)生重要影響。

由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮,我國的城市化進(jìn)程加速,在十幾年的時(shí)間里,數(shù)以億計(jì)的人口遷入城市定居,我國城市的房地產(chǎn)價(jià)格開始普遍上升,并在后期出現(xiàn)巨大分化。從國家統(tǒng)計(jì)發(fā)布的房價(jià)指數(shù)來看,自2010年開始我國70城市房價(jià)指數(shù)開始緩慢上升,在2012年底開始突然上升,之后至2014年底增速趨于平穩(wěn),但2015年又開始急速上升。出現(xiàn)這種情況的原因是2014年開始土地供應(yīng)政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,國土部要求東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主,今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng),除生活用地外,原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。這種計(jì)劃配置城市建設(shè)用地的做法,是導(dǎo)致一二線城市房價(jià)泡沫、三四線庫存泡沫的原因。而究其根本原因是土地制度的城鄉(xiāng)雙軌制,以及對土地市場的壟斷導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場供需不平衡。

我國建設(shè)用地主要集中在城市,一般情況下農(nóng)村集體用地需要征收后才能轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。農(nóng)村集體作為農(nóng)村土地的所有者無權(quán)設(shè)置建設(shè)用地使用權(quán),農(nóng)村土地只有在被征收為國有土地后才能用于非農(nóng)建設(shè)。城市房地產(chǎn)管理法實(shí)際上是國有建設(shè)用地管理法,《物權(quán)法》所謂的建設(shè)用地使用權(quán)也僅指國有建設(shè)用地使用權(quán),這種使用權(quán)具有用益物權(quán)的一般屬性,并且可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押,而《物權(quán)法》所謂的宅基地使用權(quán)不同于“住宅建設(shè)用地使用權(quán)”,后者作為國有建設(shè)用地的一個(gè)亞種擁有前述用益物權(quán)的一切權(quán)能,而前者作為農(nóng)村集體所有的宅基地使用權(quán),其使用權(quán)人只對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,沒有收益權(quán),更不可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。

據(jù)統(tǒng)計(jì),目前我國農(nóng)村存量集體建設(shè)用地近19萬平方公里,其中70%以上是宅基地,真正屬于經(jīng)營性建設(shè)用地即鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村辦企業(yè)用地所占比例很小約占10%。如果把農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地僅限于原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村辦企業(yè)用地,農(nóng)村集體建設(shè)用地所占比重和發(fā)揮的作用微不足道。最近,中央已批準(zhǔn)把土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革擴(kuò)大到現(xiàn)有33個(gè)試點(diǎn)地區(qū), 但宅基地制度改革仍維持在原15個(gè)試點(diǎn)地區(qū)。盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地,以其中閑置或低效配置的土地入市,可以使城市建設(shè)用地增加,可以滿足相當(dāng)時(shí)期內(nèi)我國工業(yè)化和城市化對建設(shè)用地的需求,不僅如此,合理的土地制度安排和健康的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,本質(zhì)上會減少耕地的占用。因此,存量集體建設(shè)用地試點(diǎn)建設(shè)公租房,意味著大批低成本土地入市,對抑制高房價(jià)將產(chǎn)生巨大作用,是真正意義上的樓市調(diào)控大招,彰顯了中央建立租售并舉住房體系的決心,是土地制度的重大變革,照此邏輯推演,未來土地入市是否要經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié)都有可能發(fā)生變化。

 
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